Decisão do STJ sobre aluguel por temporada toca em direito constitucional, diz diretora do Airbnb

Críticas ao modelo de aluguel por temporada ganharam um reforço de peso em maio, quando o Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que proprietários de imóveis só poderão anunciar apartamentos em plataformas como o Airbnb mediante aprovação da assembleia do condomínio. A decisão reforça a tendência de maior regulação sobre um negócio que já enfrenta restrições em diversas partes do mundo.

No Brasil, o mercado vive um novo ambiente regulatório, com normas inéditas e mais restritas. Dentre elas, estão regras municipais, tributação específica, disputas judiciais de anfitriões com condomínios e até uma determinação da Prefeitura de São Paulo para retirar anúncios de moradias populares dos sites de locação.

Mesmo diante deste cenário, o Airbnb diz que o Brasil continua sendo uma prioridade na estratégia global e rejeita as críticas relacionadas a problemas de moradia. “Não podemos dar uma causa simples para um problema que é tão complexo”, comenta Fiamma Zarife, diretora-geral do Airbnb na América do Sul.

Zarife afirma que plataforma mantém uma colaboração ativa com governos, diz se preocupar com o fluxo de turistas das cidades e alega que a decisão do STJ contraria o direito constitucional. “Nos preocupa muito ver condomínios ao redor do Brasil interpretando esta decisão como uma autorização automática de proibir Airbnb em condomínios”, explica a executiva.

Em entrevista concedida ao Estadão, a diretora fala das diferenças entre os hábitos de hospedagem dos brasileiros e do restante do mundo, das adaptações do Airbnb diante das novas regras e das iniciativas previstas pela companhia para continuar relevante no País nos próximos anos. Confira trechos da conversa:

Depois desse período conturbado para o Airbnb, o Brasil continua sendo uma prioridade para a empresa?

O Brasil é um dos cinco maiores mercados do Airbnb no mundo. É o segundo que mais contribui com novos hóspedes, depois só dos EUA. E tem uma série de fatores que explicam esse sucesso. A gente é muito familiarizado com a cultura de locação por temporada, abraçamos tecnologia com facilidade e existe um turismo doméstico gigante. É um país continental, cheio de riqueza cultural, gastronômica e natural.

Estamos nos esforçando para integrar a operação ao mercado brasileiro. Temos times locais na área jurídica, de relações governamentais, tributária, marketing e comunicação. Investimos em produtos que atendem às necessidades locais, como o pagamento com Pix e o parcelamento sem juros. Também estamos fazendo alianças com governo e autoridades para estabelecer boas políticas. No primeiro trimestre, o Brasil cresceu 24%, quase o dobro do crescimento global. Então, sim, o Brasil continua sendo uma prioridade.

Sobre essas alianças com governos e autoridades, pode falar um pouco mais? Quais parcerias são essas?

Recentemente, estive com o prefeito de Curitiba, Eduardo Pimentel, para assinar um acordo. Temos uma inteligência mercadológica que prevê o compartilhamento de dados para o planejamento turístico. A gente compartilha dados para que eles entendam onde estão os fluxos de turistas, pensem na coleta de lixo, organizem a mobilidade e possam planejar o turismo de uma maneira mais inteligente. Já fizemos isso em outras cidades e esses acordos trazem benefícios duradouros. Queremos que as cidades gostem da gente. Quanto mais conversamos, mais parcerias fazemos e mais eles entendem nosso modelo de negócio e os benefícios que o Airbnb pode trazer.

Muitos críticos atribuem ao Airbnb responsabilidade por impulsionar uma crise imobiliária no País. Isso porque a plataforma retira imóveis do mercado que poderiam ir para a locação tradicional. Como vocês enxergam essas críticas? O que estão fazendo para resolver?

Moradia é um tema complexo que está ligado a diferentes fatores. Tem juros, oferta de crédito, oferta habitacional, construção civil, mudanças comportamentais e demográficas. A geração Z está abrindo mão de espaço para ter localização. E quer morar alugado. Os estúdios surgiram para atender a essas necessidades. As famílias são mais unipessoais, as pessoas casam e têm menos filhos, e essa geração quer morar perto do trabalho.

Porém, quando olhamos para o Airbnb, o que vemos são anfitriões que alugam o próprio apartamento. A maioria deles tem um ou, no máximo, dois imóveis. A maioria tem mais de 60 anos e 60% falam que a renda da locação ajuda a pagar as contas do próprio imóvel. Três quartos dos anfitriões dizem que a locação por temporada não é sua principal ocupação. Não podemos dar uma causa simples para um problema que é tão complexo.

Existem empreendimentos que já estão nascendo com esse foco na locação de curta temporada. Em alguns deles, o Airbnb até participa, oferecendo orientações para os investidores. Isso hoje faz parte da estratégia de negócio de vocês? Tem alguma vertical da empresa focada nisso?

O DNA do Airbnb está nos anfitriões individuais; são eles que fazem o nosso negócio acontecer. Há, sim, empresas especializadas na gestão das acomodações de vários anfitriões simultaneamente, mas são fenômenos imobiliários. O que mais vemos são casais sem filhos, jovens profissionais e estudantes que estão morando nesses apartamentos menores. É claro que há investidores que compram para colocar no aluguel de longa, média ou de curta temporada. E o Airbnb tornou esse modelo mais acessível e eficiente. Vemos algumas unidades destinadas a este modelo, mas o que responde pela maioria da comunidade de anfitriões no Brasil são anfitriões individuais, que administram um ou dois imóveis, geram renda com eles e não fazem da locação temporária a sua ocupação principal.

Vários lugares do mundo vivenciam processos de regulamentação das plataformas de curta temporada. Como vocês enxergam esse processo no Brasil?

Temos sempre de reforçar que o aluguel por temporada é expressamente autorizado pela Lei do Inquilinato há 30 anos. Isso já faz parte da vida do brasileiro há décadas e é protegido pelo direito constitucional. Dito isso, a gente tem um histórico de conversas com governos no mundo inteiro, de diálogo contínuo para compartilhar boas práticas, estabelecer boas políticas e fazer parcerias, como essa parceria que fizemos em Curitiba. O nosso objetivo é trazer luz a discussões que levam em consideração os benefícios que essa atividade gera para o Brasil. É um diálogo contínuo e de muita troca para que sempre estejamos na mesa, mas sempre protegendo os anfitriões, as comunidades e o impacto econômico que essa atividade gera.

Recebemos a lista da Prefeitura com as habitações que estão classificadas como HIS e agora essa lista está em processo interno de avaliação e eventual remoção. Continuamos com esse diálogo e cooperação. Também estamos educando nossos anfitriões. Não sei se você sabe, mas, antes de anunciar um imóvel, você tem de dizer formalmente que está cumprindo as leis aplicáveis. Estamos reforçando isso. É importante reiterar que apoiamos que essas unidades de interesse social sejam destinadas às famílias para as quais as leis foram elaboradas.

Hoje, o maior concorrente do Airbnb é uma outra empresa ou vocês acham que são as regulações?

Você concorre com a moradia e com as várias formas de morar de uma maneira geral. Tem os aluguéis de longa temporada, o aluguel de média temporada e a hospedagem. É difícil você falar de concorrência. Cada viajante é um viajante, cada hospedagem é uma hospedagem, cada necessidade de viagem é diferente. Temos milhões de brasileiros que viajam a lazer, de férias, mas 40% se hospedam para tratamento médico, para fugir de uma obra em casa ou para fazer um curso de curta temporada. São tantas modalidades de moradia e necessidades diferentes que é difícil você falar desse ecossistema de concorrência, porque tudo se mistura muito e tem muita complementaridade.

Vocês estão em um momento de readaptação do negócio. Quais são os próximos grandes movimentos nesse sentido? Quais iniciativas estão sendo pensadas para atender a essas novas demandas?

Queremos ir além da acomodação para proporcionar experiências únicas, memoráveis e autênticas. Também trouxemos serviços, integramos hotéis e adotamos a inteligência artificial, para que o usuário passe menos tempo planejando e mais tempo viajando. O hub de experiências foi o primeiro grande passo. Queremos que os hóspedes vivam como moradores locais e que tenham especialistas locais oferecendo essas experiências. Você vai à orquestra sinfônica com uma especialista em música; vai a um festival de grafite guiado pelo grafista; vai para Notre-Dame ver a restauração da catedral com um arquiteto. Queremos transformar a experiência, não só da acomodação, mas da viagem, em algo único e memorável.

A ideia é ser uma concorrente dos hotéis?

Estamos trazendo os hotéis para a plataforma. Alguns já tinham quartos anunciados, mas agora estamos trazendo os hotéis boutique, hotéis que tenham mais a ver com a cultura do Airbnb e não das grandes redes. Tem gente que vai só para hotel, tem gente que vai só para Airbnb e tem gente que quer ir para os dois, dependendo da viagem. Queremos oferecer esse leque completo de possibilidades.

Já tem alguma previsão de quando isso vai chegar ao Brasil?

Isso está acontecendo aos poucos. Nos Estados Unidos, as parcerias estão sendo fechadas, mas ainda não há uma previsão no Brasil.

E como vocês estão adaptando o negócio de vocês para esse momento, diante de críticas e cobranças governamentais? Vocês têm um modelo de negócio que já suporta essas novas demandas?

Não paramos de evoluir. O Airbnb é um aplicativo vivo. Ouvimos nossos anfitriões, hóspedes, condomínios e o governo. Recentemente, fizemos uma parceria com a Lello, maior administradora de condomínios de São Paulo, para lançar uma ferramenta que permite que síndicos, zeladores e porteiros tenham acesso ao nome do anfitrião e do hóspede, ao número de pessoas que vão ficar hospedadas, à data do check-in e do check-out, às regras da casa e do condomínio. Tudo isso para dar mais previsibilidade e transparência ao condomínio. E ainda tem muita coisa para lançar.

O que o hóspede brasileiro tem de diferente dos outros hóspedes ao redor do mundo?

O Brasil está sempre nos primeiros lugares do ranking entre os países que mais viajam com famílias e amigos. O brasileiro também adora pousada, que é o equivalente ao “bed and breakfast” lá fora. Por isso, há pouco tempo, anunciamos uma otimização no produto de pousadas, com filtros melhorados. Brasileiros também procuram turismo de experiência, como os mega shows. Para o show da Shakira, em Copacabana, 12 mil pessoas ficaram hospedadas via Airbnb.

Outra coisa são as viagens de último minuto e viagens com animais de estimação. Enquanto em alguns países as pessoas planejam uma viagem com três, quatro semanas, o planejamento brasileiro é muito curto. O brasileiro espera até quinta-feira para ver se o tempo vai abrir.

Falamos muito sobre as mudanças do Airbnb e como as coisas estão se adaptando. É possível prever como será o Airbnb em 2030?

Vamos usar a tecnologia, o design, a inteligência artificial para transformar a experiência de viagem numa experiência muito mais significativa, mas sempre buscando a conexão entre pessoas. Fazer os viajantes viverem como locais. Conhecemos nossos hóspedes, sabemos em qual cama eles dormem, com quem viajam, se levam o cachorro ou não, se levam os filhos, se valorizam uma casa grande ou pequena e quais experiências preferem. Queremos usar isso para criar roteiros cada vez mais personalizados.

Como vocês avaliam a decisão do Superior Tribunal de Justiça, que determinou que proprietários de imóveis só podem disponibilizar um apartamento para locação em plataformas de curta temporada com aprovação da assembleia do condomínio?

Essa decisão teve uma repercussão muito grande, como não poderia deixar de ser, pelo peso institucional do STJ, mas é importante esclarecer que é uma decisão pontual. É uma decisão não vinculante, específica e que só se aplica a esse caso. De maneira alguma, representa uma proibição geral ou automática do Airbnb. E essa decisão nos preocupa muito. Primeiro, porque a locação por temporada faz parte da vida dos brasileiros há décadas. Ela é expressamente autorizada pela Lei do Inquilinato. E essa decisão toca em um direito constitucional fundamental, que é o direito de propriedade.

Além disso, esse caso está sendo interpretado com muita simplificação e confusão. Nos preocupa ver condomínios ao redor do Brasil interpretando esta decisão como uma autorização automática de proibir Airbnb em condomínios, inclusive enviando circulares para os anfitriões, impondo restrições ou até proibindo a atividade. Nos preocupa porque não é uma decisão jurídica abstrata; ela impacta a vida das pessoas. E essa interpretação dos condomínios está equivocada.

Estamos falando de milhares de anfitriões que hoje geram renda extra com a atividade. E isso também impacta os viajantes. Temos de pensar no impacto econômico. Em 2025, o Airbnb movimentou R$ 113 bilhões na economia brasileira e gerou R$ 9 bilhões em tributos. A cada reserva, a economia local é movimentada. São pessoas indo a restaurantes, bares, shows, usando motorista de aplicativo, frequentando o mercado do bairro e a padaria da esquina. Precisamos ser responsáveis com essas interpretações porque, feita desta maneira totalmente equivocada, ela impacta todo um ecossistema de pessoas que hoje se beneficia com a locação por temporada.

E vocês estão realizando algum trabalho para corrigir essa situação? Temos canais de contato e estamos prestando esclarecimentos para nossos anfitriões. A gente respeita muito o STJ, mas o processo ainda não chegou ao fim. Vamos recorrer. Não foi uma decisão unânime e ainda tem muitas questões jurídicas em aberto. Estamos levando o nosso posicionamento e todo o impacto do Airbnb para o STJ.

Fonte: Estadão